L’actu juridique – Janvier 2026

Sélection issue de JurisHebdo Immobilier

COPROPRIÉTÉ
La procédure accélérée ne peut servir à recouvrer des charges d’exercices non approuvés

Cass. 3 civ., 20 nov. 2025, n°23-23.315, FS-B, cassation partielle

Dans une copropriété qualifiée de résidence-services, le syndicat avait assigné deux copropriétaires pour obtenir, via la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi de 1965, le paiement de plusieurs années de redevances afférentes aux exercices 2018 à 2021. Les intéressés contestaient la validité de l’assignation, la recevabilité des demandes et le fondement même des sommes réclamées. La cour d’appel d’Orléans avait limité l’objet de l’appel à certains chefs du jugement et condamné les copropriétaires au paiement de 15.600 euros. Saisie, la Cour de cassation juge d’abord que la cour d’appel a restreint à tort le périmètre de l’appel: la déclaration visait l’ensemble des chefs critiqués, de sorte que les juges du fond devaient examiner toutes les demandes présentées à hauteur d’appel, y compris celles relatives à la qualification de résidence-services ou à la validité de clauses du règlement. Sur le fond, la haute juridiction rappelle que la procédure accélérée ne peut servir au recouvrement de sommes dues au titre d’exercices antérieurs que si les comptes correspondants ont été approuvés par l’assemblée générale. Le vote des budgets prévisionnels ne vaut pas approbation des comptes. Or, la cour d’appel n’avait pas vérifié si les comptes 2018 à 2020 avaient été approuvés, privant sa décision de base légale. La cassation intervient, à l’exception du rejet du sursis à statuer, confirmé. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Angers.

À retenir
La déclaration d’appel délimitant les chefs critiqués impose l’examen de toutes les demandes correspondantes. L’article 19-2 exige l’approbation des comptes pour recouvrer des charges d’exercices antérieurs. L’adoption du budget prévisionnel ne suffit pas. Le recours accéléré demeure strictement encadré et d’interprétation restrictive.

USAGE
L’espace de coworking doit-il être taxé comme bureau ou comme local commercial?

CE, 12 nov. 2025, n°494253

Le Conseil d’État juge que la qualification fiscale dépend exclusivement de l’usage effectif des locaux au 1er janvier. Malgré de nombreux services proposés, l’activité principale dans l’espace de coworking reste le travail en bureau. Les prestations annexes et la nature commerciale de l’exploitant sont sans incidence. Les locaux doivent donc être imposés comme des bureaux. Pourvoi rejeté.

PARC SOCIAL
Renforcer l’autorité des maires face aux locataires délinquants

Prop. de loi n°2012, AN, 28 oct. 2025

Une proposition de loi veut donner aux maires un pouvoir d’injonction permettant d’exiger des bailleurs sociaux qu’ils engagent une procédure d’expulsion après une condamnation pénale définitive. Le bailleur devra motiver tout refus, sous contrôle du préfet, qui pourra se substituer à lui. Le texte précise la notion de jouissance paisible pour y intégrer explicitement les actes de délinquance et instaure la traçabilité des injonctions.

SERVITUDE DE PASSAGE
L’acquéreur demeure lié par l’enclave d’une division antérieure

Cass. 3 civ., 20 nov. 2025, n°24-17.240, n°558 FB, rejet

En 2017, la société [P] acquiert plusieurs parcelles autrefois réunies entre les mains d’un même propriétaire, formant un fonds unique bénéficiant d’un accès par la parcelle. La vente de cette dernière en 2013, seule voie d’accès, a rendu enclavées les parcelles conservées puis vendues à la société [P]. Celle-ci sollicite un passage sur le fonds voisin de M. [B], qui refuse. La cour d’appel juge que l’enclave provient de la division opérée en 2013 et applique l’article 684 du Code civil, excluant tout passage sur un fonds tiers. La société [P] se pourvoit en soutenant qu’un enclavement existait avant 1999 et que son acquisition ultérieure ferait obstacle à l’application de ce texte. La Cour de cassation confirme: lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds non enclavé, le passage ne peut être demandé que sur les parcelles issues de cette division. L’existence d’un enclavement antérieur est sans incidence, dès lors que la réunion ultérieure des parcelles avait fait disparaître cet état. La division de 2013 a seule recréé l’enclave. Le changement de propriétaire est indifférent: l’acquéreur reste lié par les effets de la division initiale et ne peut imposer une servitude à un tiers. Le pourvoi est rejeté.

À retenir
L’article 684 C. civ. s’applique dès lors que l’enclave résulte d’une division. Le passage ne peut être imposé qu’aux parcelles issues de cette division. L’enclavement antérieur ne compte pas si une réunion l’a effacé. L’acquéreur d’un fonds enclavé demeure tenu par la division d’origine.

SALUBRITÉ PUBLIQUE
La pénurie d’eau peut-elle justifier un refus de permis?

CE, 21 nov. 2025, n°493556

Le Conseil d’État confirme qu’un permis peut être refusé sur le fondement de l’article R.111-2 lorsque un projet risque d’aggraver une pénurie d’eau et de porter atteinte à la salubrité publique. À Fayence (Var), études, restrictions et livraisons d’eau par camions révélaient une ressource sous tension; cinq logements supplémentaires pouvaient accentuer la crise. Les propos du maire ne révèlent aucune partialité. Le refus était légal. Pourvoi rejeté.

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