L’actu juridique

Sélection issue de JurisHebdo Immobilier

USAGE AGRICOLE
L’absence de changement de destination ne suffit pas à justifier la préemption de la Safer

Cass. 3 civ., 4 sept. 2025, n°24-13.064 (cassation partielle)

La Cour de cassation rappelle que la Safer ne peut exercer son droit de préemption que si les biens présentent un usage agricole effectif au jour de la vente ou ont été utilisés à des fins agricoles au cours des cinq années précédentes. En l’espèce, un ensemble comprenant maison, dépendances, terrains nus et parcelles boisées avait été vendu aux enchères après liquidation judiciaire. La Safer Aquitaine Atlantique avait préempté l’ensemble. La cour d’appel de Bordeaux avait validé la préemption en considérant que les biens n’avaient pas changé de destination et conservaient donc leur vocation agricole, malgré l’absence d’activité depuis 2003. La Cour de cassation casse partiellement cette décision: l’absence de changement de destination ne suffit pas. Les juges doivent vérifier que les biens remplissent les conditions légales strictes: usage agricole actuel ou utilisation agricole récente (pour les bâtiments), appartenance à une exploitation agricole en activité (pour les parcelles boisées).

À retenir
La Safer ne peut préempter des biens qu’en présence d’une activité agricole réelle et récente; une simple vocation agricole historique ou théorique est insuffisante.

PPRI
Agrandissement en zone inondable: limites strictes

CE, 6^e et 5^e ch. réunies, 18 juill. 2025, n°492241 et n°492253

Le Conseil d’État confirme l’annulation d’un permis de construire accordé en zone «rouge clair» du PPRI de la vallée de la Seine. Dans ces secteurs, les constructions nouvelles sont interdites, seules de petites extensions étant tolérées (+30m² maximum pour l’habitat). Or, la propriétaire projetait de porter sa maison de 54m² à 126m², soit plus du double de la surface initiale. Les juges ont considéré qu’un tel projet ne pouvait plus être qualifié d’extension, mais constituait une construction nouvelle, prohibée. Le Conseil d’État précise qu’une extension doit être inférieure à la construction existante, réalisée en continuité physique et fonctionnelle, sans quoi elle sort du champ des exceptions.

ÉDITION
Un guide actualisé sur le bail réel solidaire

Éd. du Moniteur, 348 p., 45€

Un guide dirigé par l’Étude Cheuvreux décrypte le bail réel solidaire (BRS) et le nouveau BRS d’activité, intégrant le décret du 16 juillet 2024. Destiné aux professionnels de l’immobilier, organismes HLM et étudiants, il rassemble les contributions de praticiens, avocats et universitaires. L’ouvrage éclaire les évolutions législatives et les enjeux d’un dispositif désormais plébiscité par les collectivités, notamment l’ouverture du BRS aux locaux économiques (commerces, artisanat).

EAU POTABLE
Prescription: précision sur le point de départ en cas de servitude de protection rapprochée

Cass. 3 civ., 11 sept. 2025, n°399 FS-B, pourvoi n°23-14.398 (cassation partielle)

Un arrêt de la troisième chambre civile apporte une clarification importante sur le calcul du délai de prescription des actions indemnitaires liées aux servitudes instaurées autour des captages d’eau potable. Dans l’affaire jugée, un arrêté préfectoral avait institué dès 1999 un périmètre de protection rapprochée dans la Marne. Ce dispositif, destiné à sécuriser la ressource en eau, avait inclus les parcelles de plusieurs propriétaires. Ce n’est qu’en 2017, lorsque leurs terrains ont été reclassés en zone naturelle et déclarés inconstructibles, que ces derniers ont demandé réparation de la perte de valeur subie. La cour d’appel de Reims avait rejeté leur action, jugeant que la prescription quadriennale courait dès l’arrêté de 1999. Une position censurée par la Cour de cassation, qui rappelle la distinction entre périmètre de protection immédiate (entraînant automatiquement l’inconstructibilité) et périmètre rapproché (dont les effets concrets dépendent de mesures ou documents ultérieurs). Le délai de prescription ne commence donc pas à courir au jour de l’arrêté, mais seulement lorsque le propriétaire a connaissance effective des restrictions d’usage frappant son bien.

À retenir
Le périmètre rapproché n’entraîne pas automatiquement l’inconstructibilité. Le délai de prescription ne court qu’à compter de la connaissance effective des restrictions.

ARGILES
Retrait-gonflement: une expérimentation financée par l’État

Décr. n°2025-920 et arr. 6 sept. 2025, JO 7 sept.

Un décret et un arrêté du 6 septembre 2025 lancent une expérimentation (2025-2027) dans onze départements touchés par le retrait-gonflement des argiles. Les propriétaires modestes de maisons individuelles de plus de 15 ans pourront bénéficier d’aides couvrant jusqu’à 90% des diagnostics (2.000€ max.) et 80% des travaux (15.000€ max.). Les demandes, en deux phases, seront déposées dès octobre 2025 sur la plateforme Démarches simplifiées. Cette mesure s’inscrit dans le programme national de prévention et d’adaptation face au risque RGA.